Riservato · conto economico dell'operazione

L'operazione in numeri

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Dai ricavi all'utile

La cascata dell'operazione

Ogni gradino è una voce del conto economico: il terreno con il progetto approvato, i costi d'atto e l'intermediazione, la costruzione, le spese tecniche e gli oneri, la vendita. Quello che resta è l'utile lordo.

Quattro dimore e sei orti

Ricavi per unità

Prezzi di vendita del conto economico. Ogni riga porta alla scheda della dimora nella home, con superfici per stanza e planimetria.

Unità	Piano	Esterni	Prezzo

Simulatore

Che cosa succede se…

Il punto di partenza è il conto economico dell'operazione. I tre scenari sono quelli dell'analisi di Nexora; muovendo le leve ogni investitore può inserire le proprie ipotesi e vedere come si evolve il risultato.

Scenari

Ricavi di vendita delle dimore — Vendita degli orti — Costo di costruzione — Intermediazione sull'acquisto, % del prezzo 2% Intermediazione sulla vendita, % sui ricavi 2% Imprevisti, % sulla costruzione 0% Capitale finanziato — Tasso annuo del finanziamento 5% Durata dell'operazione 16 mesi

Utile lordo—

ROI sul costo—

ROI annualizzato—

Margine sui ricavi—

Ricavi—

Costo totale—

Oneri finanziari—

Utile e ROI lordi, prima delle imposte sul reddito della società. L'IVA non compare perché per l'investitore è una partita di giro.

Note di revisione

Come leggere questi numeri

Osservazioni preparate leggendo il conto economico insieme alle tavole di progetto e alla presentazione. Servono a chi valuta l'operazione per farsi le domande giuste.

Ricavi

Prezzi per famiglie, non per nicchie

Le due dimore al piano terra sono a 550.000 € e i due attici a 580.000 €: in media 4.600 €/mq sui 490 mq commerciali del conto economico, sotto le nuove costruzioni di pregio della Riviera e in linea con una casa nuova con giardino a cinque minuti dal centro di Savona. La presentazione indica 140 mq commerciali per dimora, cioè 560 mq in totale: la differenza con i 490 del conto economico dipende da come si pesano giardini, terrazze e posti auto, e conviene allinearla prima della commercializzazione.

Costi

Che cosa è incluso

Il costo totale comprende il terreno con il progetto approvato (700.000 €), notaio e intermediazione, la costruzione chiavi in mano (855.000 €, circa 1.745 €/mq commerciale), le spese tecniche al 5%, 30.000 € di oneri e l'agenzia sulla vendita al 2%. Gli imprevisti sono a zero: chi valuta l'operazione può inserirli nel simulatore, dove il 10% sulla costruzione costa circa 85.000 € di utile.

Orti

Un ricavo accessorio, non un'ipotesi

I sei orti della Green Farm valgono 150.000 € nel conto economico, 25.000 € l'uno per lotti da 159 a 274 mq con acqua ed energia. Sono nell'area verde a monte, il lotto 4, e si possono vendere agli acquirenti delle dimore con prelazione oppure a terzi. Senza gli orti l'utile scende a circa 570.000 € e il ROI resta sopra il 33%.

Autorizzazioni

Il rischio più difficile è alle spalle

Il permesso di costruire convenzionato è rilasciato e applica il Piano Casa ligure, la LR 49/2009: demolizione e ricostruzione con premialità volumetrica e obbligo di prestazioni energetiche elevate. I parcheggi pertinenziali hanno il vincolo ventennale previsto dalla convenzione. Le planimetrie sono aggiornate a maggio 2026 e le sezioni di scavo sono nel dossier.

Rendimento

ROI e durata

Il ROI del 42,4% è calcolato sul costo totale, senza finanziamento. Su sedici mesi di cantiere corrisponde a circa il 30% annualizzato. È un rendimento lordo: imposte sul reddito e costo del capitale vanno considerati nella valutazione finale, e il simulatore permette di farlo con un gesto. Nello scenario prudente di Nexora, ricavi a 2,25 M€, l'utile resta a circa 560.000 € con un ROI del 33%.

Punti di forza

Perché i numeri reggono

L'ingresso è contenuto, 700.000 € per un terreno urbanizzato con progetto approvato, e l'operazione si chiude con quattro vendite. Le case nuove in classe A4 con giardino sono rare a Savona e il Piano Casa ha già garantito i volumi. Il margine è ampio: anche con ricavi ridotti del 10% e costruzione in aumento del 10% l'utile resta sopra i 400.000 €, con un ROI vicino al 23%.

Documento riservato, elaborato sul conto economico di Nexora S.r.l. Le simulazioni sono strumenti di lavoro e non costituiscono un'offerta né una garanzia di risultato.